在任何市场上炒房都是不完美的——而且有潜在风险的——生意。一旦你打开一所房子，嗯，几乎任何事情都有可能发生。即使进行检查(您绝对应该进行)，您也可以发现从未正确修复的旧问题，当材料短缺让您措手不及时遇到成本超支，甚至发现您有无法建造的房子上的利润。
在房地产行业，我们都知道什么都可以卖——但“卖多少钱?”是问题。在翻转房屋时，了解您的房屋所在的市场以及未来的潜在买家是谁非常重要。与其他类型的资产不同，房子是每个人都真正需要的东西，但它比股票投资组合更难清算。您愿意承担的风险量必须基于超本地化市场和项目所处的时间段。
在今天的市场中翻转
对于目前活跃的大多数鳍状肢来说，他们面临的唯一真正风险是预算超支，因为全国范围内仍然存在大规模的住房短缺。全国房地产经纪人协会 10 月份的成屋销售报告显示，未售出的成屋数量(即翻转所属于的分类)继续减少。与去年同期相比，库存下降了 12%，仅相当于 2.4 个月的住房。
与此同时，从 9 月到 2021 年 10 月，现房销售增长了 0.8%，尽管似乎没有足够的库存供广泛的买家使用。最重要的是，少数可供出售的房屋售价更高——价格同比上涨 13.1%，全国中位数价格为 353,900 美元。
在今天的市场上，翻转(如果你做得很好并解决任何结构和机械问题，而不仅仅是在房子上涂上一层油漆并称其为好)几乎没有风险。这并不是说你不能被房子困住，但这在这个特定的市场肯定是不寻常的。
造成过度风险的情况
作为一个脚蹼，了解你的市场到城市街区是很重要的。尽可能查看任何房屋，看看它们的内部和外部是什么样子，并真正了解人们对附近的期望。我见过人们在翻转时犯的两个最大错误是过度建设和建设不足，这两个错误都很容易做到。
如果您的翻盖房屋位于需要卓越的社区，请做出适当的回应。把额外的钱花在正确的装饰上，你的买家就会出现，你的房子就会以正确的方式进行评估。如果您的社区需要更多经济适用房，请使用简单但耐用的材料，这些材料可以使用很长时间，但不一定要花很多钱。这意味着在充满富美家的街区放弃大理石柜台。富美家没有罪——有很多 1960 年代遗留下来的东西仍然完好无损(并在使用中!)。
我在房屋翻转中看到的另一个大错误是 HGTV 几乎让那些几乎没有建筑经验的人犯了一个错误：你不能只是装扮一栋房子并称它为好。你必须处理不美观的东西：结构缺陷、屋顶、暖通空调、管道等。一旦所有这些都正确，然后你就可以粉刷墙壁，打磨木地板，并安装新的灯具。
当你不能卖掉你的翻盖房子时
如果您建造的房子不仅有吸引力，而且坚固，那么您几乎没有风险，因为最糟糕的情况是您现在拥有长期租赁。根据美国人口普查局的数据，截至第三季度，2021 年的出租空置率与以往一样低，全国平均水平为 5.8%，比 2020 年第三季度的前一个低点低 0.6%。 ，空置单元的租金中位数为 1,203 美元。
当然，出租空置率和租金会因您房屋所在的位置而有很大差异，直至附近。但是，如果您计划翻转，以便在不得不租用它时仍然可以正常工作，那么您将拥有一个退出策略，以确保您不会真正冒任何风险。随着房地产继续升值，收益也会增加：您的房屋价值会增加，您将获得稳定的租金收入，您将获得一些相当不错的税收减免，当您准备好时，您可以尝试再次出售它，如果您已决定仍要卸载它。
如果做得好，翻转是美妙的，因为它们的本质通常是低风险的投资。人们总是需要住房，在这样一个紧张的市场中，人们比以往任何时候都更需要住房，无论是作为购买还是作为租赁。您的选择几乎是无限的，只要您的房产对您希望引进的社区和买家(或租户)有意义。
