事实证明，当前局势对Macerich(NYSE:MAC)来说代价非常高昂。大流行不仅破坏了购物中心 REIT的近期财务业绩，而且还迫使 Macerich 发行数亿美元的新股票以支撑其资产负债表，稀释现有股东的股份。
管理层希望通过保持更保守的资产负债表来避免重蹈覆辙。Macerich 最近完成了 2021 年的第二次重大资产出售，进一步削减了债务。
有毒的债务负担
Macerich 带着太多的债务进入了这场大流行病。包括其合资债务份额在内，该房地产投资信托基金截至 2019 年底的借款总额接近 81 亿美元，被不到 2 亿美元的现金所抵消。这使净债务达到公司 2019 年8.45 亿美元EBITDA的9.3 倍以上。
更糟糕的是，REIT 在 2020 年和 2021 年有一些主要到期日，最引人注目的是其 15 亿美元的企业信贷额度，在 2019 年底的余额超过 8 亿美元。由于公司的高杠杆和不确定性导致由于大流行，Macerich 无法以相同的金额续订该信贷额度。相反，它必须发行远低于大流行前水平的股票，以将信贷额度余额减少到让贷方更放心的水平。
简而言之，这场大流行让 Macerich 及其股东——包括我在内——上了一堂关于维持稳健资产负债表重要性的代价高昂的教训。这使得修复资产负债表成为未来几年管理层的最大任务之一。
迄今取得重大进展
到 2020 年底，Macerich 的资产负债表比年初更糟糕，净债务超过 81 亿美元。但是，该公司在 2021 年期间稳步改善了资产负债表。
股票销售一直是 Macerich 偿还债务的主要工具。在今年的前六个月，它通过发行近 6000 万股股票筹集了 8.08 亿美元——扣除佣金后的 7.91 亿美元。这帮助它在第二季度结束时负债 75 亿美元(包括其在合资企业中的份额)和 72 亿美元的净现金。
Macerich 还希望在可行的情况下出售非核心资产。今年春天，它以 9500 万美元的价格出售了天堂谷购物中心 95% 的权益。Macerich 和新的大股东将拆除长期苦苦挣扎的购物中心的大部分，并将其重新开发为一个综合用途的目的地。
上周一，Macerich 宣布以 1.653 亿美元的价格出售了位于图森的 La Encantada 生活方式中心。在计入该物业的 6100 万美元抵押贷款后，这笔交易将产生约 1 亿美元的增量流动性。与天堂谷购物中心不同，La Encantada 是 Macerich 的顶级零售物业之一。管理层表示，它决定出售是因为图森不是 Macerich 的核心市场，而且它能够获得有吸引力的价格，因为 La Encantada 是一个露天生活方式中心，而不是传统的购物中心。
未来还有更多工作
在出售 La Encantada、Macerich 在第三季度初出售的额外 4000 万美元股票以及内部产生的现金流之间，Macerich 很可能在本季度结束时的净债务不超过 70 亿美元。
也就是说，尽管今年 Macerich 的租户销售和租赁需求大幅改善，但得益于强劲的消费者支出，EBITDA 仍低于 2019 年的水平。根据其上半年的结果，Macerich 今年的 EBITDA 似乎最高可达 8 亿美元。因此，其杠杆率仍然很高：在 EBITDA 的 9 倍附近。
在最近的一次投资者会议上，首席财务官 Scott Kingsmore 建议，从长远来看，Macerich 的杠杆率目标是 EBITDA 的 7 至 7.5 倍。随着业务从大流行中恢复过来，仅凭借 EBITDA 的改善，它将部分地实现这一目标。Macerich 还预计未来几年将产生一些超额的自由现金流，以支持减少债务。
也就是说，Macerich 几乎肯定需要出售更多资产——或继续发行大量新股——以实现其长期杠杆目标。未来几年，投资者应密切关注 Macerich 在这方面的活动。
