生意亏本，丈夫私自出售夫妻共有房产填亏空。因无法过户，买主一纸诉状将夫妻二人告上法庭——
瞒着妻子卖房，合同有效吗
夫妻共有房产是夫妻共同财产中重要的组成部分。现实生活中，夫妻一方擅自出售共有房产的行为屡见不鲜，也引发了很多社会矛盾。
在江苏省淮安市淮安区，丈夫许某瞒着妻子丁某卖掉夫妻共有房屋后，因不能履行过户手续导致夫妻二人被买房人告上法庭，法院一审判决夫妻二人败诉。对丈夫卖房一事始终不知情的妻子向检察机关申请监督。承办检察官经过细致的调查核实，终于还原事实真相，向法院发出再审检察建议。最终，法院撤销原判决。
妻子申请监督
房子被卖自己并不知情
“我的房子让我丈夫卖了，我的银行卡也被冻结了，这让我怎么活啊！”2020年8月的一天，26岁的年轻女子丁某走进淮安区检察院12309检察服务大厅向检察官诉说自己的委屈——
2016年，丁某和丈夫许某在许某老家修建的房子被拆迁，分得了一套安置房。因为这套房子是许、丁共同修建，村委会认定该安置房的产权归夫妻二人共同所有。
本以为从此过上幸福的生活，然而房屋拆迁带来的巨大利益让两人的婚姻也生出了嫌隙，两人因为房产分配的事经常争吵不休。2017年初，两人开始分居，孩子跟着丁某一起生活。这期间，许某也曾多次跟丁某提出自己生意上需要资金，要把两人共有的这套房子卖掉筹钱，可是丁某坚决不同意。
2018年4月，许某打电话给丁某，告知其可以拿到安置房了。满心欢喜的丁某与许某来到拆迁办签署了《安置房结算表》。丁某一签完字，许某就让其离开，说剩下的事交给他来处理。信以为真的丁某离开了审批大厅，等着收房的好消息。
然而等了两年，不仅房子没有拿到，还等来一个坏消息。2020年7月，丁某突然发现自己的银行卡和微信账户被法院冻结了。丁某急忙去法院咨询，这时才知道，她与丈夫共有的那套安置房已经卖了，因为买家付了钱后一直不能过户，她和丈夫许某已被买家诉至法庭。淮安区法院一审判决许某、丁某协助原告办理房产过户登记手续，同时赔偿原告3.87万元。
心急如焚的丁某找了一名律师向法院申请再审，可法院告知她案件已经过了再审申请期限。走投无路的丁某赶紧来到淮安区检察院申诉。
丈夫吐露实情
生意亏本卖房抵亏空
淮安区检察院受理案件后，民事检察官咸建友详细询问了丁某事情的经过。丁某表示自己根本不知道安置房屋已经出售给他人，也没有接到诉讼通知书，直到发现银行卡和微信账户被法院冻结才知道本案情况。
丁某所说的情况是否属实呢？为查明事实真相，检察官到法院调取了民事案件卷宗，仔细审查许某、丁某夫妻二人与拆迁办签署的《安置房结算表》和房屋买卖双方签订的《拆迁安置转让协议》和《房屋买卖合同》。
在《安置房结算表》中有许某和丁某双方的签字、手印，丁某本人也对此表示认可，但在涉及房产转让的《拆迁安置转让协议》和《房屋买卖合同》中，却只有许某的签名，丁某的签名处写着“许某代笔”。丁某表示《拆迁安置转让协议》和《房屋买卖合同》自己根本不知情，签字更无从谈起。
检察官找来许某，经过多次沟通，他最终吐露了实情——
原来，因为做生意亏了本，许某一直琢磨着把和丁某共有的这套房子卖了，填补生意上的亏空。许某曾多次和丁某提出卖房子，都被丁某拒绝，许某最终决定背着妻子先将房子卖了筹钱。
在他人介绍下，同村村民华某夫妇找到了许某，提出要买这套房子。2017年10月3日，双方很快达成两份协议——《拆迁安置转让协议》和《房屋买卖合同》，约定许某和丁某将拆迁安置权利转让给华某夫妇，房产为安置小区面积120平方米的房子，总价30万元，如果房屋面积不足120平方米，卖方需退还买方房屋差价款。
2018年4月4日，许某以收房为由，让丁某和自己一起到拆迁部门进行了结算，签署了《安置房结算表》。之后，华某夫妇付清了房款，许某则通过代签妻子的姓名配合对方进行了安置权利交接。
2018年4月17日，华某夫妇持《拆迁安置权利转让协议》、结算表及补差款票据和许某一起到拆迁部门办理了拿房证明。
在拿房过程中，华某夫妇发现协议中约定的安置小区并没有竣工，为了早日拿到新房入住，华某夫妇和拆迁部门申请了调配，从已经竣工的一处安置小区置换了一套104.4平方米的现房。
拿到房子后，华某夫妇立即进行了装修并入住。可是当华某夫妇找到许某要求办理过户手续时，许某却百般推脱，后来干脆不见了踪影。华某夫妇于是一纸诉状将许某、丁某告上了法庭，要求对方配合过户，同时退还房屋差价款。
2019年7月18日，因许某、丁某未到庭，法院进行了缺席宣判，判决原、被告之间的买卖合同有效，并要求被告协助原告办理涉案房屋产权过户手续，共同返还原告房屋差价款3.87万元。判决生效后，华某夫妇申请了强制执行。很快，许某和丁某的银行账户、微信账户被冻结。
检察院发再审检察建议
法院撤销原审判决
检察官咸建友随后至拆迁办和安置小区进行了现场查看，进一步夯实了在案证据，厘清了房屋买卖双方争议的焦点：一是许某和买房人华某夫妇签订的《房屋买卖合同》是否有效；二是妻子丁某是否有义务配合买房人办理涉案房屋的产权过户；三是判令许某、丁某共同返还房屋差价款3.87万元是否有法律依据。
一审判决认为，丁某虽然是丈夫代为签字，但是事后对房屋买卖合同进行了追认，因此房屋买卖合同有效，许某、丁某应当履行自己的义务，配合买房人华某夫妇办理过户手续。同时，《拆迁安置权利转让协议》约定，许某、丁某将面积为120平方米的拆迁安置房的安置权利转让给华某夫妇，协议转让总价为30万元。如果房屋面积不足120平方米，卖方需退还买方房屋差价款，所以许某、丁某应当退还房屋差价款3.87万元。
对此，检察官认为，2018年4月，许某和丁某到拆迁部门签署《安置房结算表》后，许某并没有告知丁某该房屋的交易情况。买方华某也称，虽然在现场看到了丁某，但是其当时没有向丁某提及安置房的交易，且华某在领房时对安置房申请了调配，丁某对案涉房屋后来置换的状况并不知情。所以，一审判决中认定丁某事后对合同进行了追认不符合实际情况。许某代替丁某在《拆迁安置权利转让协议》上签字、按手印，系其单方行为，许某对房屋的处分应当认定为无权处分。但是根据民法典的规定，买方属于善意购买，且支付了合理价格，所以即使丁某对该合同的签订并不知情，亦未予以追认，但并不影响合同本身的效力，故此《房屋买卖合同》合法有效。
虽然合同有效，购房者华某夫妇可基于《房屋买卖合同》，提出解除合同并要求卖房者许某承担违约责任的诉讼请求，但并不能基于此强制要求未签订《房屋买卖合同》的丁某配合办理产权登记手续。
此后，华某夫妇为早日拿到现房，单方至拆迁部门，将安置地点进行了变更，拿了面积为104.4平方米的现房。华某更换安置房屋的行为既变更了原差价条款的适用标的，也单方面放弃了领取120平方米房屋的权利，排除了许某的权益，原合同中按平方补差价的条款已被实质消灭，若要实施，须双方重新约定。可许某并未同意就置换后房屋按120平方米为标准进行补差，原审判决判令许某、丁某返还华某夫妇购房差价3.87万元无事实和法律依据。
今年1月6日，经淮安区检察院检察委员会研究认为，该案民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，存在法定监督情形，后依法向法院发出再审检察建议书。
2月25日，法院审判委员会认为该案判决确有错误，遂依法作出民事裁定书，决定对该案再审。3月31日，原告方华某夫妇申请撤诉，法院最终撤销原判决。
记者了解到，由于房价的攀升，涉案房屋价格已由30万元增长至70余万元，买方现在除了要求卖方许某退还房款外，还要求其补偿房屋价格上涨给自己带来的损失。目前，买卖双方对退还房款没有异议，但违约金这一部分无法达成一致意见。为了化解当事人之间的矛盾，目前在法院、检察院的主持下，三方当事人正在进行积极沟通，希望通过民事调解能取得三方都满意的结果。
■检察官说法：
如何规避夫妻共有房产的交易风险
夫妻共有房产是家庭财产的重要组成部分，也是房地产交易市场上常见的买卖标的。由于该类房产的卖方存在特殊的身份关系，买房人在该类房产的交易过程中，很容易忽视对卖方交易资格的谨慎审查，从而为争议的发生埋下隐患。一旦发生争议，不仅会让自己遭受损失，也影响正常的房产交易市场秩序。因此，买房人尤其应当了解以下三方面问题，以及民法典相关规定，以有效规避夫妻共有房产的交易风险。
一、无权处分不等于合同无效。根据民法典第597条第1款规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。本案中，丈夫未经妻子同意，擅自将夫妻共同房产出售，系无权处分，但买方属于善意购买，且支付了合理价格，因此《房屋买卖合同》有效，丈夫应向买方承担不能过户的违约责任。
二、合同有效不等于物权变动。根据民法典第311条规定，购房者善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，才能取得该房屋的所有权。否则，虽然《房屋买卖合同》有效，合同双方也只是债权行为，并不能基于此强制要求未签订合同的其他房屋共有权人办理产权登记手续。本案中，丈夫擅自签订了《房产买卖合同》，但妻子不配合过户，买方依然无法获得房屋产权，合同虽然有效，但只在卖方(丈夫)和买方之间有约束力，妻子并无配合过户的合同义务。
三、私自变更合同无效。根据民法典第543条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，买房人单方与拆迁办进行了安置房的置换，买卖双方并没有就合同变更内容进行重新约定，因此买房人主张退还房屋差价款不能获支持。
(江苏省淮安市淮安区检察院咸建友 杨光)
卢志坚 张珍 朱亮
