打开网络司法拍卖的正确“姿势”
□ 本报记者徐伟伦
□ 本报通讯员 王宇新
近年来，网络司法拍卖受到社会的广泛关注，越来越多的人跃跃欲试，萌生了想要“举牌”的冲动。然而，参与网络司法拍卖的正确“姿势”并不为大家所熟悉，悔拍、无资质竞拍等现象时有发生。
近日，北京市昌平区人民法院召开“网络司法拍卖常见问题及法律提示”新闻通报会。今年1月至11月，昌平法院拍卖标的物成交总额达5.65亿元，案拍比6.83%，位居北京市基层法院第一名。通报会上，昌平法院副院长卢尔平、执行局局长殷世军和法官冯自华通报了该院网络司法拍卖工作的相关情况和典型案例，并就其中的热点问题作出了法律提示。
问：悔拍将承担什么责任？
答：司法拍卖中，部分竞买人抱着“玩一玩”“试一试”的心态参拍，未认真阅读参拍公告和拍卖提示，常出现因拍非所需、尾款资金不足等原因导致悔拍情况的发生。
需要指出的是，司法网拍作为法院处置被执行人财产的重要途径，具有司法权威性和公信力，当事人在明知网络司法拍卖规则的情况下拒不缴纳拍卖款项，不仅损害了申请执行人的合法权益，也严重扰乱了司法秩序。
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中明确，拍卖成交后买受人悔拍的，缴纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。
法官提示竞买人，司法网拍是法院的强制执行行为，在强制执行程序中“悔拍”与普通拍卖不同，不存在“七天无理由退换”，竞买人在竞买前要仔细阅读公告，结合自身情况确定是否参与竞拍。
问：房产被拍卖后，原业主与租客此前签订的租赁合同效力如何？
答：合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。
对于拍卖房产上已设定租赁权的，执行程序中，法院在拍卖前会对其租赁权进行实质审查。如果租赁合同在查封之前签订，并实际履行且交付租金，这种情况下租赁权可以得到保护，即适用“买卖不破租赁”这一规定。
租赁合同对买受人具有约束力，买受人有权收取剩余租赁期限内尚未交纳的租金，但不得强行要求承租人腾房。对于这类法拍房，竞买人应当在充分了解租约期限、租金交纳方式等前提下，根据自己的实际情况决定是否参与竞拍。
问：竞买人购买政策性房屋时，需要注意什么？
答：司法拍卖房产不改变该房产的土地性质。经济适用房、自主性商品房等政策性房屋，土地性质为划拨用地，在上市交易时，必须先改变土地性质，即缴纳土地出让金。司法拍卖过程中，需补缴土地出让金的承担主体会在法院公告中载明，竞买人需仔细阅读公告。
法院在拍卖公告中会详细介绍标的物的基本情况，同时对于税费承担、土地出让金承担、欠费情况、是否限购等会有专门的特别提示。
还需要注意的是，竞买人参与房产类司法拍卖时，原则上应当遵守标的物所在地的限购政策。此外，竞买人应当仔细阅读公告，在参拍前全面了解房屋性质、房龄、土地出让金欠缴情况和负担主体、房产交易可能产生的税费等情况，必要时可以咨询法院或司法辅助机构，从而正确预估可能缴纳的费用，防止出现不必要的纠纷和损失。
问：法院进行司法拍卖时，会收取佣金吗？
答：法院网络司法拍卖房产及其他拍品，属于法院司法处置财产行为，不会与任何中介公司签订代理合同，除公告中载明应由买受人负担的费用，原则上不收取任何拍卖费用。
目前，在房产中介市场上出现了声称售卖法院拍卖房产的中介公司或个人，虚假宣传“代理司法拍卖”“内部有人”“低于市场价购买”“随时看房”等，有的则宣传法院全权委托中介办理法拍房手续。
对此，昌平法院提示，网络司法拍卖零佣金，意向竞买人要通过法院指定的拍卖网站参加竞拍，对中介机构以法院名义进行的宣传、咨询、看样、收费等行为要提高警惕，避免产生不必要的财产损失。
