Realty Income(O0.43%)于 2021 年底完成了对 VEREIT 的收购，将其投资组合规模大幅增加至超过 11,000 处房产。该交易为其提供了其净租赁同行都无法匹敌的规模。现在，在 2022 年初，它宣布了一项新的收购，这再次改变了公司投资组合的动态，只是以不同的方式。以下是投资者应如何看待 Realty Income 17 亿美元的 Encore Boston Harbor 交易。
大胆的举动
Realty Income 是领先的净租赁房地产投资信托(REIT)。净租赁房地产投资信托基金拥有单租户物业，租户负责其占用资产的大部分运营成本。尽管鉴于只有一个租户，任何单一房产都是高风险的提议，但大型投资组合可以抵消任何单一单元空置。Realty Income 的投资组合中有超过 11,000 处房产，其中大部分以零售业为主(约占租金的 83%)，这里的风险相当低。
也就是说，该公司最近收购同行 VEREIT 的关键原因之一是扩大规模，以便可以进行同行无法管理的更大规模的交易。这正是以 17 亿美元从Wynn Resorts收购 Encore Boston Harbor 的协议所代表的。这是一项大规模的房地产收购，规模较小的净租赁同行无法实现。虽然有以赌场为重点的净租赁房地产投资信托基金，但 Realty Income 的举动将这一利基资产类别带入了主流的净租赁空间。
也就是说，这并不是 Realty Income 第一次涉足一个独特的领域，并指出它还拥有一系列葡萄园，约占租金的 1%。公平地说，与赌场交易相比，葡萄园投资更像是一种特殊情况，但它强调目前的举动并不像最初看起来那样偏离常态。当有一笔好交易时，Realty Income 可以并且已经在其核心之外采取机会主义行动。
优点和缺点
这里最大的风险可能是交易的规模，17 亿美元对于单个房产来说是相当大的。值得注意的是，房地产投资信托基金强调，一旦交易完全完成，赌场将占其投资组合的不到 3.5%。乍一看，这听起来是件好事，但退后一步，考虑一下相对于投资组合的其他部分而言。在 Realty Income 的 11,000 多个投资组合中，一项投资将占租金的 3% 左右。这是对单一资产的大量集中。此外，Wynn Resorts 将立即成为 REIT 的前五名租户之一。再次感谢单一资产。对于长期以来一直专注于多元化的房地产收入来说，这是一个重大的方向变化。
然而，也有积极的一面。例如，该物业的租期为 30 年。与该公司目前大约 11 年的平均租赁期限相比，这是一个巨大的数字。还有内置的年度租金自动扶梯，以及第二个 30 年期限的选项。在很长一段时间内，这可能是一项非常有吸引力的资产。
在这一点上，Encore Boston Harbour 是一处独一无二的房产。它位于一个州的一个主要城市，该州只同意批准三个赌场许可证(其中只有两个已颁发)。Encore Boston Harbour 最近开设了一个体育博彩场所，随着体育博彩合法化，赌场行业的这一领域正在迅速发展。出于所有意图和目的，这是 Realty Income 拥有的非常有趣的资产。
与此同时，值得注意的是，赌场在大流行期间表现相对较好，尽管他们经历了被迫关闭，但仍继续向房东支付租金。事实上，2020 年的衰退并非正常的衰退，这表明赌场资产类别能够抵御巨大的逆风。
现在怎么办?
赌场是受高度监管的财产，因此交易需要一段时间才能完成。而且，总而言之，这似乎是一个不错的举措。尽管如此，这一单一物业的规模仍使其成为投资者应密切关注的风险。关注公司未来的投资也很重要，因为增加更多的赌场资产可能会以戏剧性的方式迅速改变投资组合。换句话说，只要 Realty Income 不会在赌场领域走得太远，Encore Boston Harbour 看起来就像一场胜利。
