过去十年的投资环境以低借贷利率为特征，自 2010 年以来 10 年期国债的平均收益率没有超过 3%，这一事实证明了这一点。收入投资者没有像样的选择的现实除了股息股外，标准普尔 500 指数的平均收益率已降至微不足道的 1.3%——几乎不足以让投资者的投资组合支付他们的账单，更不用说跟上通货膨胀了。
这促使投资者寻找可行(但仍然安全)的替代方案。一种股息收益率高、被削减风险最小的股票是体验式房地产投资信托基金(REIT)，VICI Properties(纽约证券交易所代码：VICI)。
以下是我认为这只股票能够维持其令人羡慕的 4.9% 股息收益率的三个原因。
1. 投资级信用评级不远了
股票最终削减派息的一个常见原因是它开始产生过多的债务负担来维持股息。这样做会带来信用评级下调的前景，除非股息被削减。尽管收益陷阱通常面临信用评级被下调的风险，但 VICI Properties 实际上正在升级为投资级信用评级。
信用评级机构标准普尔全球 (S&P Global) 在 8 月份的一份报告中暗示 VICI Properties 可能将信用升级至 BBB-(最低投资级信用评级)，此前后者宣布有意收购MGM Growth Properties(纽约证券交易所代码：MGP)。标普全球表示：“此次收购将改善 VICI 的规模和租户多样性，使其能够以更高的评级支持更高水平的杠杆作用。”
S&P Global 断言 VICI Properties 的规模和规模将因收购 MGM Growth Properties 而有所改善，这一断言是正确的，该项目预计将于明年上半年完成。事实上，交易完成后，VICI Properties 的标志性拉斯维加斯和区域性物业组合将从目前的 28 处扩大到 43 处。收购完成后，该股票今年的总现金租金将从 15 亿美元增加近一倍至 26 亿美元。
正如标准普尔全球公司在其报告中提到的那样，VICI Properties 还将受益于最终的 MGM Growth Properties 交易带来的租户多样性的大幅提升。这是因为该公司最大的租户——CaesarsEntertainment(纳斯达克股票代码：CZR)将占今年租金的 42%，仅略高于米高梅的 39%。考虑到 VICI Properties 于 2017 年成立时 100% 集中在 Caesars，这是其租户基础多元化的重大进展。
2. 派息率有充足的缓冲
VICI Properties 的股息几乎没有被削减的另一个原因是，其过去 12 个月调整后的运营资金(AFFO)每股派息率相当低，为 69.5%。
可管理的派息率为 VICI Properties 等 REIT 提供两个功能。首先是在其盈利能力暂时下降的情况下提供缓冲，这至少可以维持股息。第二个目的是让股票保留必要的资本，以推动未来的收益增长和股息增长。由于股息支付率足够低，可以承受收益的适度下降，而且 VICI Properties 保留了其 AFFO 的约 30% 用于再投资于其业务，该股票同时选中了这两个框。
3. VICI Properties 的业务稳步增长
虽然低派息率很重要，但同样重要的是，高收益的股息股票是一项持续增长的业务。如果企业的底线不断萎缩，那么低的派息率将不足以避免在未来的某个时候削减股息。
幸运的是，VICI Properties 自成立以来一直在成长。在 2018 年的第一个全年业务中，VICI Properties 每股产生 1.43 美元的 AFFO。并使用该股票今年每股 AFFO 1.79 至 1.80 美元的最新指导，计算得出 3 年复合年增长率为 8%。与去年每股 AFFO 的 1.64 美元相比，VICI Properties 今年的每股 AFFO 将增长近 10%。
这一令人印象深刻的业务表现有助于解释为什么 VICI Properties 的董事会有足够的信心授权今年早些时候将季度股息增加 9.1%。
VICI Properties 是一个价格极具吸引力的 REIT
尽管 VICI Properties 的年增长率为高个位数，但对于寻求安全且不断增长的支出的长期投资者而言，该股票的定价似乎很有利。那是因为使用公司今年 AFFO 的每股指导和当前的股价在 28.74 美元左右，该股票的市盈率仅为 15.5 倍。
