去年，处于历史低位的利率使抵押贷款市场活动飙升，而蓬勃发展的房地产市场导致抵押贷款发放创纪录的一年。然而，随着抵押贷款利率攀升，经济学家预计贷款活动将放缓至 2022 年。
由于贷款放缓，住宅抵押贷款机构库柏集团(纳斯达克股票代码：COOP)的折现市盈率 (P/E) 约为 2.8。鉴于抵押贷款市场的这种变化，该贷方在 2021 年采取了战略举措，剥离资产以成为“大型服务商”——它认为这一举措将有助于企业长期蓬勃发展。凭借低廉的估值和战略转变，库柏集团是否值得买入?
低抵押贷款利率使贷方受益，但放缓即将到来
Cooper Group 先生是住宅抵押贷款的发起者和服务者。在 2020 年，由于低利率环境，贷方的发起部门看到了良好的交易量增长和更高的利润率。在 2020 年期间，贷方的收入增长了 36%，令人印象深刻。
在最近的报告季度中，Cooper Group 先生的收入为 5.74 亿美元，比去年同期下降 7%。到 2021 年上半年，总收入为 18 亿美元，比去年增长 108%。但是，投资者应该记住，这种比较包括 2020 年第一季度，该季度的经济和抵押贷款的发放都戛然而止。
该公司在第二季度看到了其他收入的增长，因为它以5 亿美元的价格将其所有权业务出售给了Blend Labs。此次出售为 Cooper Group 先生带来了 4.86 亿美元的收益，作为本季度的其他收入报告。此次出售还产生了 4.39 亿美元的净收入，远高于去年同期的 7300 万美元;第二季度摊薄每股收益为 4.85 美元，高于去年的 0.77 美元。
Cooper Group 先生和其他抵押贷款机构的市盈率如此之低的原因之一是抵押贷款业务与抵押贷款利率的关系具有周期性。Cooper Group 先生受益于 2020 年的低利率以及今年活跃的再融资和购买抵押贷款市场。这些因素导致了收入和利润的显着增长——这种增长难以重复。因此，像库柏集团这样的抵押贷款公司股票往往以低廉的估值交易。随着贷款活动放缓，投资者开始将收入减少和收入增长放缓定价。
“需求疲软迹象”
房地美 (Freddie Mac) 的经济学家预测 2021 年的抵押贷款总额为 3.9 万亿美元，高于这家联邦政府赞助的公司在 4 月份之前预测的 3.5 万亿美元。房地美首席经济学家 Sam Khater 表示：“尽管房地产市场近期处于高位，但近期购房抵押贷款申请数据有迹象表明需求疲软。我们预计再融资活动将随着抵押贷款利率上升抑制活动而减弱。”
房地美预计明年的融资额将降至 2.6 万亿美元。
为了应对发起活动的放缓和抵押贷款利率的相关上升，管理层将公司定位为更多的抵押贷款服务商，收集付款并维护记录，以便在未来几年更好地定位自己。
该公司设定了 1 万亿美元的未付本金余额 (UPB) 的目标。UPB 代表其抵押贷款的未付本金金额。管理层使用该指标和服务费来估计其服务组合的未来收入流。Cooper Group 先生目前拥有 6540 亿美元的 UPB，比 2020 年第二季度增长近 14%。
为行业整合定位
库柏集团管理层认为抵押贷款行业将出现大规模整合。它预见到一个由几家被称为“大型服务商”的公司主导的市场。为了成为这些大型服务商中的一员，该公司一直在剥离资产，建立资产负债表，并为未来做好准备。
8 月 23 日，贷方宣布将Xome出售给Voxtur Analytics。此次出售预计将在第三季度完成。去年，该公司还出售了其反向抵押贷款服务组合以及产权业务。首席执行官 Jay Bray 表示，退出这些业务“将有助于我们专注于核心业务”。他们的出售还有助于将公司的资本比率提高到 15% 以上的目标。
Cooper Group 先生已采取有利于其业务长期发展的战略举措。它有望成为该国领先的服务公司之一。它知道，随着抵押贷款利率正常化和经济持续复苏，发起活动将会放缓。虽然这些举措使公司处于有利地位，但它仍然是一个高度周期性的业务，并且对抵押贷款利率很敏感。这是我暂时避免的股票。
